Visualisierung des Spurwerks aus südlicher Richtung: Im Vordergrund vier Bürogebäude, dahinter eine Gewerbehalle und das Mobilitätshaus, eine weitere Gewerbehalle und ein mehrgeschossiges Gewerbegebäude. Die Anordnung und Größe der Gebäude im nördlichen Teil steht noch nicht fest. Grafik: Westphal Architekten BDA
Der erste Mieter ist schon da. Dabei ist der erste Spatenstich für das Spurwerk getaufte Gewerbegebiet auf dem Gelände des ehemaligen Neustädter Güterbahnhofs bislang weder symbolisch noch tatsächlich erfolgt. „Wir haben im Rahmen der Zwischennutzung eine provisorische Zelthalle für die Firma Sto gebaut“, sagt Christoph Peper, Geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers Peper & Söhne. Später werde sich der Weltmarktführer für Wärmedämm-Verbundsysteme in einem der neuen Objekte ansiedeln.
Den Begriff Mieter versucht Peper eigentlich zu vermeiden. Er versteht sich als Dienstleister, der Unternehmen passgenaue Immobilien zur Verfügung stellt. Darum spricht er lieber von Kunden. Und das mit dem Spatenstich ist auch nur die halbe Wahrheit. Denn zur Vorbereitung des Geländes hat das Unternehmen kubikmeterweise Erde bewegt, Gebäude abgerissen und Steine geschreddert sowie Altlasten beseitigt.
Baustart Mitte 2022
Im Spurwerk soll urbanes Leben herrschen – auch nach Feierabend in den Büros. Visualisierung: Matthias Harms
Erst im November hatte Peper & Söhne den Namen Spurwerk veröffentlicht. Im gleichen Monat erteilte die Deputation grünes Licht für den Bebauungsplan für den südlichen Teil des insgesamt 90.000 Quadratmeter umfassenden Grundstücks. Aktuell verhandelt Peper mit dem Amt für Straßen und Verkehr über den Erschließungsvertrag. Mitte des Jahres soll der Baustart für das erste feste Gebäude erfolgen. Im dritten Quartal 2023 sollen das erste Bürogebäude, die erste Gewerbeimmobilie und wichtige Infrastruktureinrichtungen wie ein Parkhaus und die Energiezentrale stehen. Insgesamt sind im ersten Bauabschnitt vier Bürogebäude, zwei Gewerbehallen, eine mehrgeschossige Gewerbeeinheit und ein Mobilitätshaus geplant.
Die Firma Sto ist nicht nur der erste Mieter im Spurwerk, sie steht auch stellvertretend für einen Schwerpunkt an Nutzern, der sich abzeichnet. „Es gibt eine riesige Nachfrage aus dem Bereich des Handwerkerbedarfs“, verrät Peper. Die Sichtbarkeit an der Hochstraße, verbunden mit der Zentralität seien entscheidende Faktoren für das große Interesse.
Bahnunterquerung als Knackpunkt
Anfragen gibt es aber auch aus anderen Bereichen. „Das Konzept kommt an“, meint Peper. „Die Kunden wollen Teil eines Quartiers sein“, erklärt er. Deshalb sollen im Spurwerk nach Feierabend die Bürgersteige nicht hochgeklappt werden, sondern beispielsweise Gastronomie für urbanes Leben sorgen, obwohl Wohnbebauung zwischen Hochstraße und Bahndamm allein aus Lärmschutzgründen unmöglich ist. Was nicht heißt, dass es nicht doch Menschen geben kann, die auf dem Areal wohnen – jedenfalls zeitweise. Es gebe Anfragen für eine Hotelnutzung und auch für Longstay, etwa in Form von Apartments für Beschäftigte, die über mehrere Monate für ein paar Tage pro Woche in Bremen arbeiteten, sagt Peper.
Während die Rahmenbedingungen für den südlichen Teil abgesteckt sind, ist die baurechtliche Gestaltung der Nordhälfte des Geländes noch Gegenstand von Verhandlungen zwischen der Stadt und dem Investor. Knackpunkte seien vor allem die verkehrliche Gestaltung des Knotenpunktes Hohentor und die Route für den Öffentlichen Personennahverkehr, inklusive Unterquerung des Bahndamms, so Peper. „Die Festlegung der Bahnquerung muss zeitnah erfolgen“, fordert er. „Wir können keinen Platz für drei Varianten freihalten.“ Die Querung der Bahnstrecke soll auch eine Verbindung zum vorderen Woltmershausen inklusive Tabakquartier schaffen, zumindest für Radfahrer, Fußgänger und Bus oder Bahn.
