Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ein eigenes Haus zu besitzen, ist für viele Menschen ein langgehegter Traum. Um diesen umsetzen zu können, bedarf es allerdings einer umsichtigen Planung und langfristigen Kalkulation. Zuerst
einmal sollten Sie wissen, wie viel Haus Sie sich leisten können und welche Schritte darauf folgen. In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen alles zum Thema Baufinanzierung und geben Ihnen wichtige Tipps mit auf den Weg.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor es mit der Baufinanzierung richtig losgehen kann, müssen Sie herausfinden, welche finanziellen Mittel Ihnen monatlich zur Verfügung stehen. Dafür empfiehlt sich eine Einkommensaufstellung, die alle regelmäßigen Zahlungen beinhaltet, die auf Ihr Konto gehen. Im nächsten Schritt erfolgt die Berechnung der monatlichen Ausgaben, wobei es wichtig ist, auch die Aufwendungen zu berücksichtigen, die nur einmal im Jahr anfallen. In der folgenden Grafik sehen Sie auf einen Blick, welche Aufwendungen zu unterscheiden sind.
Ziehen Sie anschließend die Summe aller Kosten von Ihrem Nettoeinkommen ab, um den verfügbaren Rahmen für Ihre Finanzierung zu erhalten. Laut einer Faustregel sollte die Finanzierungsrate 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Höhe des erforderlichen Eigenkapitals

Bei der Immobilienfinanzierung spielt das Thema Eigenkapital eine übergeordnete Rolle. Einerseits sollten damit die direkten Kaufnebenkosten finanziert werden, auf der anderen Seite ein Teil des Kaufpreises. Als Eigenkapital lässt sich alles einsetzen, was man zu Geld machen kann, um Nebenkosten und Kaufpreis zu bezahlen, so zum Beispiel Guthaben auf Spar-, Giro- und Tagesgeldkonten oder Geld aus Bausparverträgen. Hierbei haben Sie einen Vorteil, wenn Ihr Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist, weil Sie dann kurzfristig über Ihr Geld verfügen können. Dahingegen lohnt es sich meistens nicht, auf ein Bauspardarlehen aus einem alten Vertrag zuzugreifen.
Weitere Quellen für Eigenkapital sind:

• Aktien und andere Wertpapiere
• private Lebensversicherungen
• Riester-Verträge

Während Sie Geld für die Kaufnebenkosten von Ihrem Eigenkapital beziehen sollten, kommt für den Kauf des eigenen Hauses oder der Wohnung neben Eigenkapital auch ein Baukredit infrage. Mehr zum Thema Baufinanzierung erfahren Sie auf der verlinkten Seite.

Höhe der Nebenkosten

Für die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs fallen etwa 5 bis 12 Prozent an. Der genaue Wert ist von der Höhe der Grunderwerbsteuer abhängig, sowie davon, ob ein Makler involviert ist oder nicht. Die Kosten setzen sich in der Regel aus folgenden Komponenten zusammen:

• Notar- und Grundbuchkosten: liegen bei ungefähr 2 Prozent
• Grunderwerbsteuer: liegt je nach Bundesland bei 3,5 und 6,5 Prozent
• Maklerprovision: keine gesetzlich geregelte Höhe. Makler verlangen häufig 3 Prozent plus MwSt., sprich 3,57 Prozent

Aufgrund einer gesetzlichen Änderung zur Maklerprovision (seit Ende 2020 in Kraft), müssen Verkäufer, die einen Makler beauftragen, eine Maklerprovision in gleicher Höhe zahlen wie die Käufer. In bestimmten Bundesländern, darunter Berlin, Brandenburg, Hamburg und Hessen, ist die Käuferprovision dadurch deutlich gesunken.

Realistische Einschätzung der Eigenleistungen

Bei der Hausfinanzierung können Sie durch bestimmte Eigenleistungen Geld sparen. Hierbei sollten Sie jedoch eine realistische Einschätzung über Ihre eigenen Kenntnisse und Fähigkeiten vornehmen. Viele Arbeiten dauern länger, wenn man sie selbst erledigt, was ungeplante Verzögerungen beim Bau nach sich ziehen kann.
Weiterhin stellen nicht korrekt ausgeführte Arbeiten am Haus eine Gefahr für die späteren Bewohner dar. Um Fehler zu beheben, müssen Sie auf Fachleute zurückgreifen, was wiederum höhere Ausgaben zur Folge hat. Als Laie sollte man sich überwiegend auf einfache Arbeiten, wie das Verlegen von Laminat oder Teppichboden, konzentrieren. Auch Putz- und Malerarbeiten stellen häufig kein Problem dar.

Möchten Sie im Rahmen des Hausbaus Eigenleistungen erbringen, sollten Sie das rechtzeitig gegenüber Ihrem Architekten und dem Bauunternehmen kommunizieren. Bedenken Sie, dass die tatsächliche Ersparnis durch Eigenleistung häufig nicht besonders hoch ist. Selbst bei hohem persönlichem Einsatz betragen die Ersparnisse in der Regel nur zwischen fünf bis zehn Prozent der gesamten Finanzierungssumme.

Finanzierungsbestätigung, Zins und Tilgung: Wichtig bei Baufinanzierung

Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung werden Sie immer wieder auf verschiedene Begriffe stoßen. Sie sollten dann verstehen, was damit gemeint ist:

• Finanzierungszusage oder -bestätigung: Dabei handelt es sich um ein Schreiben, welches Ihrem Kreditvermittler oder der Bank vorgelegt werden muss. Damit zeigen Sie, dass Sie bereits mit einer Bank gesprochen und dieser alle wichtigen Unterlagen hinsichtlich Ihres Einkommens und Vermögens gezeigt haben. Es handelt sich dabei nicht um ein standardisiertes Dokument. Bei weiteren Fragen dazu, sollten Sie mit Ihrem Finanzierungsberater sprechen.
• Sollzins, effektiver Jahreszins, Nominalzins: Ursprünglich unterschieden sich Effektivzins und Nominalzins hauptsächlich wegen der unterjährigen Verzinsung voneinander. Dabei fiel der Effektivzins etwas höher aus als der Nominalzins. Im Jahr 2010 wurde der Nominalzins durch den Sollzins ersetzt, wobei es sich um einen Prozentsatz handelt, welcher pro Jahr auf das Darlehen angewendet wird. Dahingegen berücksichtigt der Effektivzins weitere Kosten, die im Rahmen der Baufinanzierung anfallen (zum Beispiel für Wertermittlung und Besicherung der Immobilie).
• Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung: Im Rahmen einer Erstfinanzierung vereinbaren Sie mit dem Kreditgeber einen festen Zinssatz. Dieser ist für eine festgelegte Dauer festgeschrieben, die man als Zinsbindungsfrist oder Sollzinsbindung bezeichnet. Sofern der Fall besteht, dass ein Baukredit bis zum Ende der Frist nicht zurückgezahlt werden kann, wird von Bank und Kunden ein neuer Zins im Rahmen der Anschlussfinanzierung vereinbart. Je kürzer die Zinsbindungsfrist ist, desto günstiger fällt der von der Bank angebotene Zinssatz aus. Mit einer kurzen Frist sind jedoch auch Unsicherheiten gegeben, da die Zinsen und somit auch die monatliche Rate bis zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung steigen können.
• Tilgungssatz: Bei üblichen Bankdarlehen vereinbart man eine feste monatliche Rate. Diese setzt sich aus einem Tilgungs- sowie einem Zinsteil zusammen.

Das Fazit: Bei Baufinanzierung geplant vorgehen

Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten, sollten Sie geplant vorgehen. Natürlich ist es wichtig, dass die passende Baufinanzierung günstig ist, damit Sie nicht mehr ausgeben als notwendig. Baufinanzierungen sollten außerdem gut strukturiert sein. Dabei zahlt es sich oft aus, auf Nummer Sicher zu gehen und eine einfache Baufinanzierung komplizierten Bausparverträgen vorzuziehen.

Um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, sollten Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Viele Dinge sollten mit vorhandenem Eigenkapital finanziert werden, wie zum Beispiel ein Teil des Kaufpreises und die anfallenden Kaufnebenkosten. Diese setzen sich aus Komponenten wie den Notar- und Grundbuchkosten, der Grunderwerbsteuer und einer eventuellen Maklerprovision zusammen. Wenn Sie diese Dinge beachten und auch Ihre Eigenleistungen richtig einschätzen, steht der Erfüllung Ihres Traums nichts im Wege.