Hauskauf ohne Überraschungen

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, dass dieser Schritt nicht von unliebsamen und teuren Überraschungen überschattet wird. Ein erfahrener Bausachverständiger ist hierbei Ihr wichtigster Partner. Seine geschulten Augen und seine Erfahrung lassen ihn Mängel erkennen, die einem Laien verborgen bleiben. Doch welche typischen Schwachstellen deckt ein Gutachter bei einer Hausbesichtigung sofort auf? Wir nehmen Sie mit auf den Rundgang eines Experten.

Feuchtigkeit und Schimmel: Der häufigste Mangel, den Experten sofort wittern

Noch bevor ein Sachverständiger wie https://www.bausachverstaendigerfrankfurt.de/ ein Messgerät zur Hand nimmt, benutzt er sein wohl wichtigstes Instrument: seine Nase. Ein muffiger, erdiger Geruch, der oft schon beim Betreten des Hauses wahrnehmbar ist, ist ein untrügliches Alarmsignal für Feuchtigkeitsprobleme und potenziellen Schimmelbefall. Für einen Experten ist dies der erste Hinweis, genauer hinzusehen. Er wird gezielt Wände abtasten, hinter Möbel und Verkleidungen schauen und mit einem Feuchtigkeitsmessgerät die Werte an kritischen Stellen überprüfen. Sichtbare Wasserflecken, Verfärbungen an den Wänden oder abblätternde Farbe bestätigen den ersten Verdacht.

Ein Gutachter weiß genau, wo er suchen muss. Typische Schwachstellen für Feuchtigkeitseintritt sind:

• Undichte Fugen im Badezimmer oder in der Dusche.
• Schlecht isolierte Fensterlaibungen, an denen warme Raumluft kondensiert.
• Wasserschäden durch defekte Leitungen, die oft an Decken unterhalb von Bädern sichtbar werden.
• Aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Erdreich bei mangelhafter Kellerabdichtung.

Risse in Wänden und Fassade: Harmloser Schönheitsfehler oder Statik-Problem?

Risse im Putz sind in vielen, vor allem älteren Gebäuden zu finden. Ein Laie mag sie als Schönheitsfehler abtun, doch ein Sachverständiger kann aus Verlauf, Breite und Position eines Risses wertvolle Rückschlüsse ziehen. Er unterscheidet präzise zwischen harmlosen Putzrissen, die nur oberflächlich sind, und bedenklichen Rissen, die auf ein Problem in der Bausubstanz oder Statik hindeuten. Diagonal verlaufende Risse, die von Ecken von Fenstern oder Türen ausgehen, sind oft ein Zeichen für Setzungen des Gebäudes. Wenn sich Risse durch das gesamte Mauerwerk ziehen oder sich über die Zeit sogar verbreitern, ist höchste Alarmbereitschaft geboten. Der Experte wird prüfen, ob es sich um aktive, also sich verändernde Risse handelt, und eine Empfehlung für weitere, tiefere Untersuchungen des Fundaments oder der tragenden Bauteile aussprechen.

Das Dach im Visier: Undichtigkeiten und marode Bausubstanz von außen und innen

Das Dach schützt das gesamte Gebäude vor Witterungseinflüssen und ist daher ein zentraler Punkt jeder Begutachtung. Der Blick des Experten richtet sich zunächst auf die äußere Erscheinung: Sind Dachziegel oder Dachsteine verschoben, gebrochen oder stark mit Moos bewachsen? Wirken die Anschlüsse an Schornstein, Dachfenstern und Gauben dicht und professionell ausgeführt? Schon von unten kann ein geschultes Auge hier erste Mängel erkennen. Der entscheidende Check findet jedoch im Dachstuhl selbst statt. Dunkle Verfärbungen am Gebälk, feuchte Stellen an der Unterspannbahn oder bröselige, zusammengesackte Dämmung sind für den Gutachter klare Indizien für Undichtigkeiten. Er achtet gezielt auf Spuren von Holzwürmern oder anderen Schädlingen und beurteilt den allgemeinen Zustand der Holzkonstruktion.

Keller-Check: Nasse Wände als klares Indiz für Abdichtungsmängel

Der Keller ist das Fundament des Hauses und leider auch einer der anfälligsten Bereiche für Feuchtigkeitsschäden. Ein Sachverständiger weiß, dass ein trockener Keller keine Selbstverständlichkeit ist. Seine Inspektion konzentriert sich hier auf untrügliche Anzeichen, die auf eine defekte oder fehlende Außenabdichtung (die sogenannte „schwarze Wanne“ oder „weiße Wanne“) hinweisen.

Folgende Warnsignale wird ein Experte im Keller sofort identifizieren:

• Salzausblühungen (Salpeter): Weiße, kristalline Ablagerungen an den Wänden, die entstehen, wenn Feuchtigkeit aus dem Mauerwerk verdunstet und gelöste Salze zurückbleiben.
• Abblätternder Putz oder Farbe: Ein klares Zeichen dafür, dass die Wand von innen heraus feucht ist und den Halt für den Anstrich verliert.
• Dunkle Flecken und sichtbare Nässe: Insbesondere in den Ecken und am Boden-Wand-Anschluss sind dies eindeutige Beweise für eindringendes Wasser.
• Modriger Geruch: Auch hier ist die Nase ein verlässlicher Indikator für ein ungesundes Raumklima durch permanente Feuchtigkeit.

Fenster und Außentüren: Die Schwachstellen für Energieverlust und Einbruchschutz

Moderne Fenster sind Hightech-Bauteile, ältere Modelle hingegen oft energetische Schwachstellen. Ein Gutachter erkennt das Alter und die Qualität von Fenstern auf den ersten Blick. Er prüft nicht nur, ob es sich um eine Einfach-, Doppel- oder moderne Dreifachverglasung handelt, sondern unterzieht die Fenster einer genauen Funktionsprüfung.

1. Sichtprüfung der Verglasung: Ist das Glas zwischen den Scheiben blind oder beschlagen? Das ist ein Zeichen für eine undichte Isolierverglasung und massiven Energieverlust.
2. Zustand der Rahmen: Sind die Holzrahmen morsch oder rissig? Haben die Kunststoffrahmen Verfärbungen oder Verformungen?
3. Funktion der Dichtungen: Sind die Gummidichtungen porös, spröde oder gar nicht mehr vorhanden? Ein einfacher Test mit einem Blatt Papier, das zwischen Rahmen und Flügel geklemmt wird, zeigt, ob das Fenster noch dicht schließt.
4. Prüfung der Beschläge: Lassen sich die Fenster und Türen leicht öffnen, schließen und kippen? Hakende Mechanik deutet auf Verschleiß oder eine fehlerhafte Einstellung hin.

Haustechnik unter der Lupe: Alter von Heizung, Elektrik und Wasserleitungen

Die „inneren Werte“ eines Hauses sind für die zukünftigen Betriebskosten und den Wohnkomfort entscheidend. Ein Sachverständiger wirft einen kritischen Blick auf die gesamte Haustechnik. Er erkennt am Typenschild einer Heizungsanlage sofort deren Alter und kann einschätzen, wann eine Erneuerung gesetzlich vorgeschrieben oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Ein Blick in den Sicherungskasten verrät ihm, ob die Elektrik noch dem Stand der Technik entspricht oder ob es sich um eine veraltete Installation ohne FI-Schutzschalter handelt. Auch der Zustand und das Material der sichtbaren Wasserleitungen geben ihm Aufschluss über einen möglichen Sanierungsstau.

Versteckte Schadstoffe: Typische Hinweise auf Asbest & Co. im Altbau

Abhängig vom Baujahr der Immobilie hat ein Sachverständiger sofort bestimmte Schadstoffe auf dem Radar. Insbesondere bei Gebäuden, die zwischen 1960 und 1990 gebaut oder saniert wurden, ist Asbest ein großes Thema. Der Experte weiß, in welchen Bauteilen das gesundheitsgefährdende Material typischerweise verwendet wurde. Dazu gehören beispielsweise alte Fassadenplatten (Eternit), Vinyl-Bodenbeläge (sogenannte Floor-Flex-Platten), Rohrisolierungen oder Blumenkästen. Auch wenn eine endgültige Identifizierung nur durch eine Laboranalyse möglich ist, kann der Gutachter aufgrund seiner Erfahrung einen begründeten Verdacht äußern und dringend zu einer Beprobung raten. Ähnliches gilt für alte Holzschutzmittel in Dachstühlen oder Bleirohre in der Trinkwasserinstallation, die er anhand von Baujahr und optischen Merkmalen identifizieren kann.

FAQ zum Thema: Hauskauf ohne Überraschungen

Welche Mängel sind beim Kauf eines alten Hauses am häufigsten?

Die häufigsten Mängel sind Feuchtigkeitsschäden in Keller und Wänden, Schimmelbefall, ein veralteter Stand der Haustechnik (Heizung, Elektrik), undichte oder energetisch schlechte Fenster sowie ein sanierungsbedürftiges Dach.

Woran erkenne ich Feuchtigkeit im Keller bei einer Besichtigung?

Achten Sie auf einen muffigen Geruch, dunkle Flecken an den Wänden, abblätternde Farbe oder Putz sowie weiße, kristallartige Ausblühungen (Salpeter). Fühlt sich die Wand kühl und klamm an, ist das ebenfalls ein Warnsignal.

Sind Risse in der Wand immer ein schlechtes Zeichen?

Nein, nicht zwangsläufig. Feine, senkrechte Haarrisse sind oft nur oberflächlich. Vorsicht ist jedoch bei diagonalen Rissen, klaffenden Fugen oder Rissen geboten, die durch das gesamte Mauerwerk gehen. Hier sollte unbedingt ein Statiker oder Bausachverständiger den Schaden bewerten.

Was prüft ein Baugutachter bei einer Erstbesichtigung?

Ein Gutachter führt eine visuelle Prüfung aller wesentlichen Bauteile durch – vom Dach bis zum Keller. Er bewertet die Bausubstanz, den Zustand der Fassade, Fenster, Türen, die Haustechnik und sucht aktiv nach Anzeichen für Feuchtigkeit, Schimmel und Schadstoffe.