Angebot und Nachfrage regeln auch im Grundstücksmarkt den Preis. Als limitierter Produktionsfaktor Boden kann leider das Angebot im Vergleich zu anderen Gütern nicht erhöht werden. Foto: Unsplash.com/Valeria Fursa
Immobilienkauf

Komplexe Herausforderungen bei der Investition

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Aufgrund der schon länger andauernden Niedrigzinspolitik haben auch private die Flucht in Sachwerte entdeckt.

Wer schon einmal mit einem Makler als Käufer oder Verkäufer gesprochen hat, dem wurde vermutlich die Regel der drei goldenen L präsentiert. Die drei L stehen für: Lage, Lage und nochmal Lage. Selbst eine heruntergekommene Immobilie kann aufgrund der Veränderung von Wohnvierteln ganz ohne Sanierung ihren Wert verdoppeln, da die Preise in diesem Bezirk steigen. Hier spielen die Kaufkraftentwicklung von Städten und Stadtteilen eine Rolle, eine Verbesserung oder Verschlechterung der Anbindung sowie der Bau bestimmter Gebäude. Wird ein Flugplatz neben einem Wohngebiet gebaut, sinkt der Grundstückswert tendenziell stärker wegen der hohen Lärmbelastung. Werden hingegen in einem Viertel Kindertagesstätten oder Ärztehäuser gebaut oder Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten geschaffen, können Grundstückspreise sprunghaft allein durch die Planung steigen.

Tipp: Gelingt es einer Stadt oder einer Gemeinde, große Unternehmen oder Industriebetriebe anzusiedeln, steigen schlagartig die Preise für Grundstücke und Immobilien rundherum. Denn sowohl Zulieferer als auch Mitarbeiter siedeln sich in der Nähe an. Wo gut gewirtschaftet und gutes Geld verdient wird, erleben so ganze Regionen einen plötzlichen Aufschwung.

Der Wert einer Immobilie lässt sich anhand bestimmter Faktoren wie Größe, Ausstattung, Sanierungsstand und Substanz einerseits neutral bewerten, muss aber andererseits auch immer in Relation zum aktuellen Marktgeschehen beurteilt werden. Reine Grundstücksflächen hingegen werden überwiegend allein aufgrund der Lage sowie spekulativer Entwicklungen in der Region bewertet. Zahlreiche Rechner im Internet sorgen dafür, dass man den aktuellen Wert eines Grundstücks allein anhand der Postleitzahl sowie der Grundstücksfläche ermitteln kann.

Wie stark variieren die Grundstückspreise innerhalb einer Stadt?

So stark wie sich die Preise eines Grundstücks in City-Lage und in der Peripherie unterscheiden, können die Werte auch innerhalb einzelner Stadtteile variieren. In Bremen ergibt sich für verschiedene Postleitzahlen und einer Grundstücksgröße von 750 Quadratmetern folgendes Bild im Vergleich zum Umland:

  • PLZ 28195 bis 28777: Kaufpreis 276.000 bis 318.000 Euro
  • PLZ 27568: Kaufpreis 173.000 bis 199.000 Euro

Die Spitzenpreise im Umland können also selbst mit vergleichsweise günstigen Einstiegspreisen im Stadtgebiet nicht konkurrieren. Unbebautes Land erzielt andere Preise als freie Grundstücke, die für ein Neubaugebiet verwendet werden sollen. Bebaute Grundstücke werden nach dem Bodenrichtwert in Bremen und anderen Städten im regionalen Vergleich bewertet, wobei hier auch wieder der Wert der Immobilie selbst beziffert werden muss und in die Bepreisung eingeht. Auch die Art der Nutzung lässt sich beim Preisvergleich in unterschiedlichen Portalen dahingehend einordnen, als das zwischen Haus, Wohnung, Grundstück und Gewerbe gefiltert werden kann. Wer beispielsweise ein Grundstück innerhalb eines Gewerbegebietes mit einem Einfamilienhaus bebauen will, kann hier mit günstigeren Grundstückspreisen rechnen. Dafür nimmt der Käufer dann aber in Kauf, dass es keine herkömmliche Nachbarschaft wie in einem Wohngebiet gibt. Außerdem sind weder Spielplätze noch Kitas in der Nähe, während es tagsüber laut und geschäftig zugeht.

Tipp: Häufig ist der Bau von Einfamilienhäusern überhaupt nicht im Rahmen der Nutzung vorgesehen, sodass man keine Baugenehmigung erhält. Lediglich in Fällen, wo ein Handwerker oder Werkstattbetrieb das Grundstück sowohl gewerblich als auch als Wohnraum nutzt, kann mit etwas Glück der Bau des Hauses genehmigt werden.

Woran wird der Bodenrichtwert in Bremen bemessen?

In Bremen, im Bremer Umland und auch in anderen Städten wird der Bodenrichtwert ermittelt, indem ein durchschnittlicher Lagewert errechnet wird. Aus einer großen Zahl an Grundstücken wird hier ein Durchschnittswert pro Quadratmeter in Euro berechnet. Diese Bodenrichtwerte in Bremen werden in jedem Jahr mit Stichtag 31.12. von einem Ausschuss aus Gutachtern beschlossen und anschließend veröffentlicht. Die Stadt Bremen veröffentlicht dazu jedes Jahr eine Legende zur Bodenrichtwertkarte.

Tipp: Interessenten sollten durch eine Beobachtung des Marktes in Online-Portalen auch selbst ein Gefühl für die Preise bekommen. Spätestens bei der Finanzierung über eine Bank erfahren Käufer, ob der Bodenrichtwert stimmt oder ob eine zu hohe Bewertung im Angebot enthalten ist.

Seriöse und fachkundige Beratung sorgen zusammen mit einer fundierten Recherche dafür, dass der Kauf von Immobilien oder Grundstücken finanzierbar ist. Der Traum vom Eigenheim soll schließlich nicht als Alptraum enden. Unsplash.com © Tierra Mallorca CC0 Public Domain

Private Käufer, die über eine Kreditfinanzierung in Grundstücke und Immobilien investieren wollen, werden spätestens durch die finanzierende Bank vor überbewerteten Käufen geschützt. Denn bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, hat die Bank ein Anrecht darauf, Grundstücke und Immobilien selbst zu veräußern. Daher nimmt jedes seriöse Kreditinstitut eine Bewertung vor. In dieser wird geprüft, ob die Grundstücks- und Gebäudebewertung zum aktuellen Marktgeschehen passen. Aufgrund der Finanzierungsblase von Immobilien in den USA sind deutsche Banken außerdem dazu angehalten, selbst an Aufsichtsgremium den tatsächlichen Wert in Relation zur Kreditsumme einer Immobilie zu melden. Wo in den Wendejahren viele private Investoren auf angebliche Renditeobjekte in den neuen Bundesländern hereingefallen sind, genießen Käufer mit Kreditfinanzierung etwas mehr Sicherheit. Wird jedoch auf Verdacht ein vermeintliches Renditeobjekt mit eigenen Mitteln erworben, ist größere Vorsicht geboten.

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