Anhaltende Trendumkehr bei den Immobilienpreisen

Schon 2022 zeichnete sich in einigen deutschen Großstädten eine klare Umkehr der bisherigen Immobilienpreistrends ab. Diese Entwicklung setzte sich 2023 fort und aktuelle Zahlen zeigen, dass Käufer vor allem in einer Stadt sparen können: Bremen. Der Immobilienmarkt ist ein Schlüsselindikator für die wirtschaftliche Gesundheit einer Region und steht oft im Mittelpunkt des Interesses von Investoren, Käufern und Verkäufern. Insbesondere die Schwächung der wirtschaftlichen Entwicklung infolge der Coronajahre sowie der hohen Inflation im Vorjahr gelten untere Experten als maßgebliche Faktoren.

Die Inflation hat den Immobilienmarkt aufgemischt

Eigentumswohnung, Doppelhaushälfte und Einfamilienhaus sind nach wie vor beliebt. Trotzdem haben die Pandemiejahre und die Inflation infolge des Kriegs in der Ukraine tiefe Spuren hinterlassen. Nicht nur schwächelt die deutsche Wirtschaft momentan allgemein, auch am Immobilienmarkt hat sich einiges getan. Die Entwicklung steigender Preise für den Baubestand wurde 2022 vorerst gebremst. Gleichzeitig verzeichnet auch der Bausektor einen starken Rückgang bei den Aufträgen. In den letzten Jahren kamen damit viele entscheidende Faktoren zusammen und die Zinserhöhungen der EZB scheinen die Entwicklung zu beschleunigen. Ob die Preise nur stagnieren oder tatsächlich fallen, hängt jedoch stark von der Region ab. Darüber wie lange die Trendwende anhält und in welchem Maße sie das nach wie vor begehrte Wohneigentum langfristig günstiger machen wird, scheint derzeit aber noch unklar.

Eigentumswohnungen in Bremen besonders günstig

Bei einem Blick auf die neusten Zahlen des LBS-Immobilienpreisspiegels zeigt, dass insbesondere Großstädte einen Preisrückgang zu verzeichnen haben. Zudem zeichnet sich ein klares Süd-Nord-Gefälle ab. Während Käufer in München im Oktober 2023 durchschnittlich 9.000 Euro pro Quadratmeter zahlten, sind es in Hamburg nur 6.400 Euro und in Bremen sogar nur 3.100 Euro. Bei einer Gegenüberstellung mit den Vorjahreswerten scheint es trotzdem einen Preisanstieg gegeben zu haben. So kostete der Quadratmeter in der Hansestadt Bremen 2022 noch rund 3.060 Euro.

Inflationsbereinigt offenbart sich jedoch eine anhaltende Stagnation – und in manchen Stadtteilen sogar ein Preissturz. Am Markt lassen sich beim Ankauf dadurch Ersparnisse von rund 10 Prozent realisieren. Damit scheint Bremen allerdings nicht dem allgemeinen norddeutschen Trend zu folgen. Viele Landkreise wie Friesland zeigen Preisanstiege von über 2 Prozent. Generell lässt sich jedoch festhalten, dass urbane Regionen im Norden tendenziell günstiger werden. Doch nicht nur bei den Preisen, sondern auch in Hinblick auf die Demographie kommt Bewegung ins Spiel. Lag der Verkauf von Immobilien traditionell eher in Männerhand, steigt die weibliche Beteiligung am Marktgeschehen insbesondere in den Städten allmählich. In Bremen ist der Anteil mit 43 Prozent vergleichsweise hoch, wie eine aktuelle Auswertung von Aroundhome zeigt.

Finanzierungskosten so hoch wie lang nicht mehr

Während Käufer von Eigentumswohnungen von der momentanen Entwicklung zu profitieren scheinen, sieht es im Neubau-Segment ganz anders aus. Steigende Baukosten und hohe Kreditzinsen hemmen den einstigen Eigenheim-Bauboom der 2010er-Jahre. Das macht sich auch in der Branche bemerkbar und wird langfristig Weichen für die wirtschaftliche Situation vieler Unternehmen in Deutschland stellen. Während die Preise am Gebrauchtmarkt schon 2022 reagierten, kamen die Auswirkungen für die Baubranche erst in diesem Jahr wirklich zum Tragen. So sind die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe seit dem ersten Quartal rückläufig. Auch hier täuschen die unbereinigten Branchenumsätze von rund 9 Milliarden Euro, da anhaltende Preissteigerungen zu einer realen Schrumpfung von über 8 Prozent führten. Doch auch der Markt für Bestandsimmobilien dürfte dauerhaft unter den deutlich höheren Kreditkosten leiden. Zusätzlich sind die Deutschen in Inflationszeiten ohnehin weniger kauffreudig.

Eigentumswohnungen werden in Bremen wieder günstiger. Trotzdem bleibt die Nachfrage hoch. Foto: unsplash.com ©Jim Pave CCO Public Domain

Wohnungsnot nach wie vor akut

Die sinkenden Immobilienpreise sind jedoch kein Indikator dafür, dass die Nachfrage erheblich nachgelassen hat. Wie alle urbanen Ballungsräume, hat auch das Bundesland Bremen mit einer grassierenden Wohnungsnot zu kämpfen. Besonders groß ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum im unteren Preissegment. Deutlich wird dies im Bereich des Sozialbaus. In relativ wohlhabenden Bezirken, etwa Schwachhausen, kommt auf tausend Einwohner nur eine Sozialwohnung, wodurch der eigentliche Bedarf nicht gedeckt ist. Politiker und Parteien reagieren mit völlig unterschiedlichen Vorschlägen auf die aktuellen Herausforderungen.

Die Bremer Linkspartei möchte langfristig 50 Prozent des bestehenden Wohnraums in die öffentliche oder genossenschaftliche Hand überführen. Für dieses Vorhaben soll eigens zu diesem Zweck eine kommunale Gesellschaft gegründet werden, die anschließend passende Objekte ankauft.

Kritik an diesen Plänen kommt von der FDP. Die Liberalen möchten den Fokus stattdessen auf den Wohnungsbau legen. Hierfür will die Partei Bauvorschriften lockern und vereinfachen, wovon man sich einen Anstieg der Bautätigkeit erhofft. Das Positionspapier identifiziert eine überbordende Bürokratie als Hauptgrund für die bestehende Wohnungsnot.

Ungewisse Zukunft

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Deutschland verspricht auch weiterhin eine dynamische Entwicklung. In den kommenden Jahren werden mehrere Trends und Faktoren den Markt maßgeblich beeinflussen. Dazu gehören die anhaltende Urbanisierung, die steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren, die fortschreitende Digitalisierung im Immobilienwesen und die verstärkte Nachhaltigkeitsorientierung bei Immobilienprojekten.

Aktuelle Studien gehen davon aus, dass vor allem die jüngeren Deutschen in Zukunft möglichst flexibel und doch nah an Ballungszentren wohnen möchten. Im Hinblick auf die aktuelle Wohnungsknappheit dürften multifunktionale Konzepte daher eine große Rolle spielen. Trotzdem werden Herausforderungen wie die Bewältigung des Wohnungsmangels bestehen bleiben und steigende Baukosten sowie regulatorische Veränderungen die Marktentwicklung prägen. Auch die Auswirkungen von globalen Ereignissen, wirtschaftlichen Großwetterlagen und unvorhersehbaren gesellschaftlichen Veränderungen werden ein Faktor bleiben.